بازده طبقات مختلف دارایی‌های سنتی

یکی از اهداف تنوع‌سازی ایجاد توازن در سبد سرمایه‌گذاری است

یادگیری ماشین مبتنی بر رویکرد سلسله مراتبی برابری ریسک (مطالعه موردی: پرتفولیو سهام متشکل از 30 شرکت برتر بورس اوراق بهادار تهران)

مسیله تخصیص دارایی ها، به تصمیم گیری تحت شرایط عدم اطمینان نیاز دارد. تشکیل پرتفوی سرمایه گذاری، یکی از مشکلات مالی بسیار رایج است. همواره سرمایه گذاران در تکاپوی تشکیل بهترین پرتفوی برای سرمایه گذاری هستند تا بتوانند بیشترین سود را کسب کنند. تاکنون روش های زیادی برای تشکیل پرتفوی معرفی شده است که مشهورترین آن، رویکرد مارکویتز است. تیوری میانگین واریانس، به دلیل دشواری در تخمین بازده مورد انتظار و کواریانس برای طبقات مختلف دارایی، اشکال های عملی زیادی دارد. هدف از اجرای این پژوهش، یافتن روشی برای بهینه سازی سبد سهام است که در شبیه سازی برون نمونه برای بازار سهام ایران، عملکرد برتری داشته باشد.

در این پژوهش، از تکنیک یادگیری ماشین برابری ریسک سلسله مراتبی استفاده شده و نتایج آن با رویکرد مینیمم واریانس مقایسه شده است. برای اجرای این پژوهش، از قیمت پایانی تعدیل شده 30 شرکت بورسی برای 760 روز معاملاتی در دوره زمانی 1397 تا 1399 استفاده شده است.

برای ارزیابی عملکرد پرتفولیو از نسبت شارپ برای هر دو دوره درون نمونه و برون نمونه استفاده شد. نتایج به دست آمده از تحلیل درون نمونه و برون نمونه نشان داد که رویکرد برابری بازده طبقات مختلف دارایی‌های سنتی ریسک سلسله مراتبی، در مقایسه با رویکرد مینیمم واریانس، عملکرد بهتری دارد.

رویکرد برابری ریسک سلسله ‏مراتبی، جایگزین معناداری برای رویکردهای سنتی تخصیص دارایی، از جمله رویکرد مینیمم واریانس است و برای سرمایه گذاران، ابزار مهم مدیریت ریسک محسوب می شود. مدیران سبدگردان و سرمایه گذاران نیز می توانند از این روش برای تخصیص وزن به سبد خود استفاده کنند.

سرمایه گذاری چیست؟

سرمایه گذاری فرآیند خرید دارایی است که با گذشت زمان ارزش آن افزایش یافته و بازدهی را به صورت پرداخت درآمد یا سود سرمایه فراهم می کند. در این مقاله به بررسی مفهوم سرمایه گذاری و انواع آن می‌پردازیم.

در مقیاس بزرگ‌تر، سرمایه گذاری همچنین می‌تواند صرف وقت یا بازده طبقات مختلف دارایی‌های سنتی پول برای بهبود زندگی خود یا دیگران باشد. اما در دنیای مالی، سرمایه گذاری عبارت است از خرید اوراق بهادار، املاک و مستغلات و سایر موارد با ارزش در جهت دستیابی به سود سرمایه یا درآمد.

سرمایه گذاری چگونه انجام می‌شود؟

در ساده‌ترین حالت، وقتی شما سرمایه‌ای را با قیمت پایین خریداری می‌‌کنید و آن را با قیمت بالاتر می‌فروشید، سرمایه گذاری انجام شده است. این نوع بازگشت سرمایه، سود سرمایه نامیده می‌شود. کسب بازده از طریق فروش دارایی یا نقد کردن سود سرمایه خود، یکی از راه‌های کسب درآمد از طریق سرمایه گذاری است.

وقتی یک سرمایه در فاصله‌ی زمانی خرید و فروش آن دارای سود می‌شود، می‌‌توان آن را ارزشمند بازده طبقات مختلف دارایی‌های سنتی دانست.

• وقتی یک شرکت محصول جدیدی که فروش بسیاری دارد را تولید می‌کند، سهلم آن دارای ارزش می‌شود که این باعث افزایش درآمد شرکت و در نتیجه بالا رفتن ارزش سهام می‌شود.
• ممکن است یک اوراق قرضه شرکت با سالانه ۵٪ سود، ارزشمند شود و نیز همین شرکت اوراق قرضه جدیدی را با سالانه ۴٪ سود منتشر کند و بیشتر از پیش برای شما مطلوب و ارزشمند باشد.
• زمانی که دلار آمریکا ارز خود را از دست دهد، تقاضا برای کالایی مانند طلا زیاد شده، در نتیجه ارزش طلا بالاتر می‌‌رود.
• ممکن است ارزش یک خانه یا آپارتمان به دلیل نوسازی شدن، یا مطلوب شدن محله‌ی آن برای خانواده‌های جوان و دارای فرزند، بالاتر رود.

علاوه بر سود حاصل از بالارفتن ارزش سرمایه، هنگام خرید و نگهداری دارایی‌های درآمدزا هم به نوعی سرمایه گذاری انجام شده است. هدف از سرمایه گذاری درآمدزا، به جای فروش دارایی برای رسیدن به سود، خرید دارایی‌هایی است که به مرور زمان جریان نقدی ایجاد کرده و می‌توان بدون فروش آن‌ها را نگه داشت.

به عنوان مثال بسیاری از سهام‌ها، سود آن را به مشتریان پرداخت می‌کنند و سرمایه گذاران به جای خرید و فروش، سهام خود را نگه داشته و از سود آن درآمد کسب می‌کنند.

انواع سرمایه گذار‌ی های اصلی

چهار کلاس اصلی دارایی که می‌توان یه امید بالارفتن ارزش و کسب درآمد در آن‌ها سرمایه گذاری کرد: سهام، اوراق قرضه، کالاها و املاک و مستغلات.

علاوه بر این‌ها، صندوق‌هایی مانند صندوق‌های سرمایه گذاری مشترک و صندوق‌های قابل معامله در بورس (ETF) نیز وجود دارند که ترکیبات مختلفی از این دارایی‌ها را خریداری می‌کنند. وقتی این صندوق‌ها را تأمین کنید، در صدها یا هزاران دارایی فردی سرمایه گذاری می‌کنید.

شرکت‌ها برای جمع آوری پول به منظور تأمین بودجه‌ی فعالیت‌های تجاری ، سهام خود را می‌فروشند. خرید سهام به شما مالکیت نسبی یک شرکت را می‌دهد و به شما امکان داده تا در سود (و ضررهای آن) شریک باشید. برخی از سهام‌ها نیز سود پرداخت کرده که که این سود ناچیزی از درآمد شرکت‌ها است.

از آن‌جا که هیچ بازدهی تضمینی وجود ندارد و ممکن است فعالیت‌های این شرکت‌ها روزی با مشکل موجه شده و بسته شود، سهام با خطر بیشتری نسبت به سایر سرمایه گذاری‌ها مواجه هستند.

اوراق قرضه

اوراق قرضه به سرمایه گذاران اجازه می‌دهد که به نوعی تبدیل به “بانک شوند”. وقتی شرکت‌ها و کشورها به جذب سرمایه احتیاج دارند، با انتشار بدهی به نام اوراق قرضه از سرمایه گذاران وام می‌گیرند.

وقتی در اوراق قرضه سرمایه گذاری می‌کنید، برای یک مدت زمان مشخص به آن فرد یا شرکت، پول قرض می‌دهید. در ازای این وام شما، صادر کننده یک نرخ بازده ثابت و همچنین پولی را که در ابتدا به آن‌ها وام داده اید را به شما پرداخت می‌کند.

به دلیل نرخ بازده تضمینی و ثابت، اوراق قرضه به عنوان سرمایه گذاری با درآمد ثابت نیز شناخته می‌شوند و به طور کلی ریسک کمتری نسبت به سهام دارد.

هر چند همه اوراق قرضه سرمایه گذاری “ایمن” نیستند. مثلا برخی از اوراق قرضه منتشرشده توسط شرکت‌هایی با رتبه بندی اعتباری ضعیف ممکن است در بازپرداخت خود، مشکل ایجاد کنند.

کالاها

کالاها محصولات کشاورزی، انرژی و فلزات گران‌بها هستند. این دارایی‌ها به طور کلی مواد اولیه مورد استفاده صنعت بوده و قیمت آن‌ها به تقاضای بازار بستگی دارد. به عنوان مثال، اگر سیل بر تأمین گندم تأثیر بگذارد، ممکن است قیمت گندم به دلیل کمبود افزایش یابد.

خرید کالاهای “فیزیکی” به معنای نگه داشتن مقادیری از نفت، گندم و طلا است. همان‌طور که تصور می‌کنید، بیشتر مردم این‌گونه روی کالاها سرمایه گذاری نمی‌کنند.در عوض، سرمایه گذاران کالاها را با استفاده از قراردادهای آتی و آپشن خریداری می‌کنند.

شما همچنین می‌توانید از طریق اوراق بهادار دیگری مانند ETF یا خرید سهام شرکت‌های تولیدکننده کالا در برخی از کالاها سرمایه گذاری کنید.

سرمایه گذاری در کالا ممکن است نسبتاً پرخطر باشد. معاملات آتی و آپشن سرمایه گذاری معمولاً شامل معامله با پولی است که قرض می‌دهید، و خود را برای ضرر هم باید آماده کنید. به همین دلیل خرید کالا معمولاً برای سرمایه گذاران باتجربه تر است.

املاک و مستغلات

با خرید خانه، ساختمان یا یک قطعه زمین می‌توانید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات از نظر ریسک متفاوت بوده و تحت عوامل مختلفی مانند چرخه اقتصادی، نرخ جرم، رتبه بندی مدارس دولتی و ثبات محل قرارگیری ملک، قرار داردد.

افرادی که به دنبال سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون داشتن مالکیت یا مدیریت مستقیم هستند، ممکن است به فکر خرید بخشی از سهام اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REIT) باشند.

REIT شرکت‌هایی هستند که از املاک و مستغلات برای درآمدزایی سهام‌داران استفاده می‌کنند. به طور سنتی، آن‌ها سود سهام بیشتری نسبت به بسیاری از دارایی‌های دیگر مانند اوراق بهادار پرداخت می‌کنند.

صندوق‌های سرمایه گذاری مشترک و ETF

صندوق های سرمایه گذاری مشترک و ETF به دنبال یک استراتژی خاص سرمایه گذاری در سهام، اوراق قرضه و کالاها هستند. صندوق‌هایی مشترک و ETF به شما امکان می‌دهد تا هم زمان با خرید سهام در صدها یا هزاران دارایی سرمایه گذاری کنید.

این متنوع سازی آسان باعث می‌شود که صندوق‌های سرمایه گذاری مشترک و ETF نسبت به سرمایه گذاری‌های فردی ریسک کم‌تری داشته باشند.

در حالی که صندوق‌های سرمایه گذاری مشترک و ETF هر دو نوعی از صندوق‌ها هستند، اما عملکرد آن‌ها کمی متفاوت است.

صندوق‌های سرمایه گذاری طیف وسیعی از دارایی‌ها را می‌خرند و می‌فروشند و غالباً به طور فعال مدیریت می‌شوند، به این معنی که یک متخصص سرمایه گذاری آن‌چه را که در آن سرمایه گذاری می‌کند انتخاب می‌کند. صندوق های سرمایه گذاری اغلب سعی می‌کنند عملکرد بهتری نسبت به شاخص معیار داشته باشند. این مدیریت فعال و عملی بدان معناست که سرمایه گذاری در صندوق‌های سرمایه گذاری به طور کلی از ETFs گران‌تر است.

ETF همچنین شامل صدها یا هزاران اوراق بهادار فردی است. به جای تلاش برای غلبه بر یک شاخص خاص، ETF ها معمولاً سعی می‌کنند عملکرد یک شاخص بنچ مارک خاص را کپی کنند. این روش منفعلانه برای سرمایه گذاری به این معنی است که بازده سرمایه گذاری شما هرگز از میانگین عملکرد بنچ مارک یا معیار فراتر نخواهد رفت.

چگونه در مورد ریسک و سرمایه گذاری فکر کنیم؟

سرمایه گذاری های مختلف با سطوح مختلف ریسک همراه است. پذیرفتن ریسک بیشتر به این معنی است که بازده سرمایه گذاری شما ممکن است سریع‌تر رشد کند، اما همچنین به این معنی است که احتمال بیشتری برای از دست دادن پول دارید. برعکس، ریسک کمتر به این معنی است که ممکن است شما با سرعت کمتری سود کسب کنید، اما سرمایه گذاری شما ایمن‌تر است.

تصمیم گیری در مورد میزان ریسک پذیری هنگام سرمایه گذاری ، اندازه گیری میزان تحمل ریسک نامیده می‌شود. اگر برای رسیدن به بازده زیاد در بلند مدت با کم و زیاد شدن مقدار ارزش سرمایه‌ی خود در کوتاه مدت راحت هستید، احتمالاً تحمل ریسک بالاتری دارید.

از طرف دیگر، ممکن است ارزش سرمایه‌‌ی شما با سرعت کم‌تری بالا و پایین شود که این باعث ایجاد حس بهتری در شما می‌شود و شما خطر کم‌تری را تحمل می‌کنید.

به طور کلی، مشاوران مالی توصیه می‌کنند هنگام سرمایه گذاری برای هدفی دور، ریسک بیشتری کنید، مانند وقتی که جوانان برای بازنشستگی سرمایه گذاری می‌کنند. به طور کلی وقتی سال‌ها و دهه‌ها‌ی زیادی تا زمان احتیاج به پولتان فرصت دارید، در وضعیت بهتری برای بازیابی افت ارزش سرمایه گذاری خود هستید.

به عنوان مثال، در حالی که شاخصS&P 500 طیف وسیعی از افت‌های کوتاه مدت، از جمله بحران‌های اقتصادی و رکودها را مشاهده کرده، طی 100 سال گذشته بازده متوسط سالانه حدود 10٪ داشته است. اما اگر در یکی از رکورد ها به پول خود احتیاج داشتید، ممکن است ضررهایی را دیده باشید. به همین دلیل مهم است که هنگام سرمایه گذاری، جدول زمانی و وضعیت مالی خود را در نظر بگیرید.

خطر و متنوع سازی

تحمل ریسک شما هرچه باشد، یکی از بهترین راه های مدیریت ریسک، انجام انواع سرمایه گذاری‌های مختلف است. احتمالاً این جمله را شنیده اید که “همه تخم مرغ ها را در یک سبد قرار ندهید”. در دنیای سرمایه گذاری، این مفهوم متنوع سازی نامیده می‌شود و سطح مناسب متنوع سازی‌، یک سبد سرمایه گذاری موفق و کاملاً مناسب را ایجاد می‌کند.

نحوه عملکرد آن به شرح زیر است:

به عنوان مثال اگر بازارهای سهام خوب عمل کرده و پیوسته رشد می‌کنند، ممکن است قسمت‌هایی از بازار اوراق قرضه پایین بیایند. اگر سرمایه گذاری های شما در اوراق قرضه متمرکز شده باشد، ممکن است ضرر کنید؛ اما اگر از نظر سرمایه گذاری در اوراق قرضه و سهام متنوع باشید، می‌توانید ضررهای خود را کم کنید.

با داشتن طیف وسیعی از سرمایه گذاری ها ، در شرکت‌های مختلف و طبقات مختلف دارایی‌، می‌توانید ضررهای یک منطقه را با سود سایر حوزه‌ها حفظ کنید. این باعث رشد ایمن و ثابت پورتفولیوی شما می‌شود.

چگونه شروع به سرمایه گذاری کنم؟

شروع کار با سرمایه گذاری نسبتاً ساده است و نیازی به داشتن یک تن پول نقد ‌نیست. اما در هنگام شروع کدام سرمایه گذاری برای ما مناسب است؟

• اگر در هنگام شروع، اندکی پول برای راه‌اندازی حساب دارید اما خودتان توانایی مسئولیت پذیری برای نوع سرمایه گذاری را ندارید، از کمک یک مشاور اتوماتیک استفاده کنید. این مشاورها سیستم عامل‌های خودکار سرمایه گذاری هستند که به شما در سرمایه گذاری اوراق بهادار به صورت متنوع، متناسب با میزان تحمل ریسک و نیز اهداف مالی که دارید، کمک می‌کند.
• اگر ترجیح می دهید تحقیقات عملی و انتخاب سرمایه گذاری های فردی را خودتان انجام دهید، ممکن است ترجیح دهید یک حساب کارگزاری آنلاین باز کنید و و شروع به انجام این کار کنید. اگر مبتدی هستید، تنوع سازی آسان صندوق‌های سرمایه گذاری مشترک و ETF را بخاطر بسپارید.
• اگر یک روش عملی را به سرمایه گذاری ترجیح می‌دهید، با کمک گرفتن از یک متخصص یا یک مشاور مالی که با سرمایه گذاران جدید کار می‌کند، شروع کنید. از طریق یک مشاور مالی می‌توانید با یک متخصص معتمد که اهداف شما را می‌فهمد، ارتباط برقرار کنید و سرمایه گذاری‌های خود را به مرور زمان انتخاب و مدیریت کنید.

صرف نظر از نحوه انتخاب سرمایه گذاری، به یاد داشته باشید که سرمایه گذاری یک کار طولانی مدت است و با سرمایه گذاری مداوم در طول زمان، بیشترین سود را خواهید برد. این بدان معناست که چه بازارهای صعودی و چه نزولی، باید از استراتژی سرمایه گذاری پیروی کنید.

به طور منظم سرمایه گذاری کنید

جس امری، سخنگوی صندوق‌های پیشتاز می گوید:

سرمایه گذاران موفق معمولاً از طریق سرمایه گذاری‌های منظم، مانند کسر از حقوق و دستمزد در کار یا کسر خودکار از حساب چک یا پس انداز، به طور سیستماتیک ثروتمند می‌شوند.

سرمایه گذاری منظم به شما کمک می‌کند تا از نوسانات طبیعی بازار استفاده کنید. وقتی به مرور زمان مبلغ ثابتی را سرمایه گذاری می‌کنید، وقتی قیمت‌ها بالا باشد، سهام کمتری خریداری می‌کنید و در قیمت پایین هم سهام بیشتری خریداری می‌کنید.

با گذشت زمان، این امر ممکن است به شما کمک کند تا به طور متوسط برای خرید هر سهم، پول کمتری بپردازید، اصولی که به عنوان میانگین هزینه دلار شناخته می‌شود. امری می گوید:

“اگر شما تمایلی به ادامه سرمایه گذاری در دوره رکود در بازارها ندارید ، بعید است که [میانگین هزینه دلار] موثر باشد. “

همچنین باید به یاد داشته باشید که هیچ سرمایه گذاری تضمینی نیست، اما خطرات محاسبه شده می‌تواند نتیجه بدهد.

سندی براگر، مدیر عامل شرکت مدیریت ثروت Aspiriant می گوید:

“طی ۳۰ سال گذشته، سرمایه گذاری در S&P 500 به بازده سالانه ۱۰٪ رسیده است. از دست دادن تنها ۲۵ روز در طول آن دوره، به بازده سالانه ۵٪ منجر می‌شد.”

این یک یادآوری است که وقتی بازار پایین می‌آید وحشت زده سرمایه‌های خود را نفروشید. پیش بینی زمان افزایش مجدد ارزش سهام بسیار دشوار است و خیلی وقت‌ها بعد از روزهایی که سهام در بازار بیشترین سود را داشته، ضررهای زیادی را دیده است.

نتیجه گیری

در آخر می‌توان گفت که با توجه به نکات گفته شده، ابتدا اهداف خود از سرمایه گذاری، میزان بودجه و میزان تحمل ریسک خود را در نظر داشته و بهترین نوع سرمایه گذاری را انتخاب کنید.

سرمایه گذاری خوب با سرمایه گذاری در خود شروع می شود. درباره انواع حساب‌های بازنشستگی اطلاعات کسب کنید. پس انداز اضطراری خود را وارد این قضیه نکنید. برای پرداخت بدهی وام دانشجویی خود یک استراتژی ایجاد کنید و با استفاده از این ابزارهای کلیدی مالی، می توانید با اطمینان شروع به سرمایه گذاری کنید و پول‌هایی که امروز دارید را برای تأمین آینده خود هزینه کنید.

آثار نهادسازی در حوزه املاک و مستغلات

عارف علیقلی‏‏‌پور /کارشناس بازارهای مالی شاید یکی از خدمات بزرگی که بازار سرمایه می‌‌‌تواند برای اقتصاد کشور انجام دهد، موضوع «بهادارسازی دارایی‌‌‌های سنتی» است که در قالب ابزارها و نهادهای جدید، ظهور و بروز پیدا می‌کند. ابزارسازی و نهادسازی بازار سرمایه در حوزه مسکن و ساختمان، نسبت به سایر حوزه‌‌‌های اقتصادی، عمر و قدمت طولانی‌‌‌تری دارد. مواردی همچون «گواهی حق‌تقدم دریافت تسهیلات مسکن»، «صندوق زمین و ساختمان»، «صکوک اجاره دارایی ساختمانی»، «صکوک استصناع»، «اوراق رهنی» و «خرید دین» از جمله ابزار‌سازی‌ها و نهادسازی‌ها در این حوزه بوده‌‌‌اند. بخش عمده تمرکز «صندوق‌های زمین و ساختمان»، «صکوک اجاره ساختمانی» و «صکوک استصناع»، بر تامین مالی حوزه ساخت و تکمیل پروژه‌‌‌های ساختمانی است. از طرف دیگر، «اوراق رهنی» نیز در حوزه اوراق بهادارسازی تسهیلات اعطایی در حوزه مسکن کاربرد دارد و «گواهی حق‌تقدم دریافت تسهیلات مسکن» نیز با هدف افزایش قدرت خرید مسکن اقشار مختلف متقاضی خرید مسکن، طراحی شده است.

هریک از نهادسازی‌ها و ابزار‌‌‌سازی‌‌‌های نام‌‌‌برده، خدماتی هستند که بازار سرمایه به اقتصاد کشور و به‌‌‌طور خاص، بخش مسکن، املاک و مستغلات ارائه کرده است. گاهی ممکن است، بعضی از این ابزارسازی‌‌‌ها موفقیت قابل قبولی در تحقق اهداف و نیازهای طراحان مالی و فعالان حوزه مسکن کسب کرده باشند یا در برخی موارد، در تحقق اهداف و رفع نیازها موفقیت‌‌‌آمیز نبوده‌‌‌اند. در هر صورت، وظیفه و رسالت بازار سرمایه این است که با کانالیزه‌کردن پول و منابع مالی، به نیاز صنعت و فعالان اقتصادی پاسخ دهد. در همین راستا، سازمان بورس و اوراق بهادار در سال اخیر، اقدام به معرفی صندوق‌های املاک و مستغلات، به‌‌‌عنوان ابزاری جدید در حوزه مسکن کرد. محصول جدیدی که سازمان بورس و اوراق بهادار آن را معرفی کرده است، می‌‌‌تواند در زمینه «مدیریت دارایی» مسکن مردم ارائه خدمت کند. مزیت و اهدافی که این نهاد مالی جدید به دنبال آن است، شامل موارد زیر است.

۱. ایجاد طبقه جدید سرمایه‌گذاری در بازارهای مالی

صندوق املاک و مستغلات، به سرمایه‌گذاران، اعم از حقیقی و حقوقی امکان می‌دهد تا ضمن سرمایه‌گذاری ملک و ساختمان، از عواید دریافت اجاره نیز بهره‌‌‌مند شوند. در کشور ما، ملک و ساختمان از دارایی‌‌‌های سنتی قابل سرمایه‌گذاری هستند، به همین دلیل، ‌درصد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران، در حوزه ملک و ساختمان سرمایه‌گذاری می‌کنند. بازدهی واقعی (Real Return) مثبت این حوزه، باعث شده است تا مردم توجه ویژه‌‌‌ای به این طبقه از دارایی داشته باشند. حفظ و نگهداری ساختمان، درگیر شدن در فرآیند اجاره‌‌‌داری، بهای زیاد ساختمان و ملک، مشکلات حقوقی و دادگاهی ملک و ساختمان، پیچیده و پرهزینه بودن نقل و انتقال، هزینه زیاد معاملات و اخیرا نیز مالیات‌‌‌های جدید در بخش ملک و ساختمان از عمده دلایلی هستند که باعث می‌شوند نتوان مانند گذشته شاهد ورود در این طبقه از دارایی بود یا به‌‌‌تدریج، بازدهی این بخش کاهش می‌یابد. یکی از مزیت‌‌‌های صندوق املاک و مستغلات، بازده طبقات مختلف دارایی‌های سنتی بهره‌گرفتن از اصل صرفه به مقیاس و مدیریت کارآتر دارایی است. به عبارت دیگر، یک مدیر صندوق با داشتن تیم حقوقی و مدیریت بهره‌‌‌برداری می‌تواند از چالش‌‌‌های نام‌برده در حوزه املاک و مستغلات عبور کند.

۲. معافیت مالیاتی سرمایه‌گذاری در صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

صندوق‌های سرمایه‌گذاری با بهره‌جستن از ظرفیت قانون توسعه بازار، مشمول معافیت مالیاتی می‌‌‌شوند. به عبارتی، سرمایه‌گذاران در صندوق که دارندگان گواهی سرمایه‌گذاری صندوق املاک و مستغلات هستند، مالیاتی بابت خرید و فروش این گواهی پرداخت نخواهند کرد، این در صورتی است که هزینه معاملاتی در نقل و انتقال املاک، وجود دارد. هدف از این مشوق مالیاتی که سیاستگذاران و قانون‌گذاران آن را پیش‌بینی کرده‌اند، کمک به توسعه ابزارها و نهادهای مالی شفاف در کشور است.

۳. قابلیت نقدشوندگی دارایی‌‌‌های ثابت هلدینگ‌‌‌ها، نهادهای مالی و بانک‌ها

با توجه به اینکه بخش قابل‌توجهی از دارایی هلدینگ‌‌‌های اقتصادی کشور و بانک‌ها، مربوط به املاک و مستغلات است، این صندوق‌ها می‌‌‌توانند قابلیت نقدشوندگی برای این قبیل دارایی‌‌‌ها فراهم کنند. در واقع، با انتقال املاک و مستغلات این اشخاص به صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، امکان فروش و واگذاری آن یا امکان توثیق نزد اعتباردهندگان برای دریافت اعتبار فراهم می‌شود. این ابزار با توجه به اینکه در بازار معاملاتی بورس امکان فروش دارد، باعث می‌شود شرایط سرمایه‌گذاری برای نهادهای متعددی جذاب شود و اشخاصی که به خروج از املاک و مستغلات خود تمایل دارند، می‌‌‌توانند از طریق عرضه عموم یا عمده، به‌‌‌راحتی مشتری و خریدار پیدا کنند. هرچند در اساسنامه این صندوق‌ها، برای نحوه خروج در سال‌های ابتدایی فعالیت برای موسسان محدودیت تعیین شده؛ اما این فرصت، کماکان با رعایت شرایط اساسنامه فراهم است.

۴. مولدسازی دارایی‌های منجمد بانک‌ها و هلدینگ‌‌‌ها

بانک‌ها از ملاکان بزرگ کشور به شمار می‌‌‌آیند که بازده طبقات مختلف دارایی‌های سنتی به دلیل سیاست‌‌‌های سرمایه‌گذاری خود یا بر اثر تملک دارایی تسهیلات‌‌‌گیرندگان در زمان نکول، اقدام به ورود به این طبقه دارایی کرده‌‌‌اند. این دارایی که عمدتا نقد نیست یا بانک تمایلی به واگذاری دائمی آن ندارد، هنگام کمبود نقدینگی، به گزینه‌‌‌ای برای فروش و نقد کردن تبدیل می‌شود. بنابراین نهادسازی، این فرصت را به بانک و سایر هلدینگ‌‌‌های اقتصادی می‌دهد که با فروش واحدهای صندوق سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه، بتوانند با مدیریت وجوه نقد و نقدینگی خود، از تنگنا رهایی یابند. در نتیجه، نهادسازی در بازار سرمایه، فرصت‌‌‌های جدیدی را پیش‌روی نهادهای مالی قرار می‌دهد.

۵. مدیریت و بهره‌‌‌برداری کارآتر از املاک و مستغلات در کشور

صندوق‌های سرمایه‌گذاری به دلیل داشتن رکن «مدیر بهره‌‌‌برداری» این فرصت را برای دارندگان صندوق ایجاد می‌کنند که دارایی تحت مدیریت صندوق را با بیشترین بازدهی مورد استفاده قرار دهند. شاید خیلی از اشخاص حقیقی و حقوقی، به‌‌‌دلیل پیچیدگی‌‌‌ قراردادهای حقوقی و همچنین هزینه‌‌‌بر و زمان‌بربودن فرآیند مدیریت املاک و مستغلات، علاقه‌‌‌ای به عرضه املاک و مستغلات خود در بازار نداشته نباشند و بازده طبقات مختلف دارایی‌های سنتی دارایی ارزشمند آنها بدون استفاده و صرفا برای حفظ ارزش در مقابل تورم، نگهداری شود. این در حالی است که صندوق‌‌‌‌ها با به‌‌‌کارگیری شخصیت حقوقی به‌‌‌عنوان مدیر بهره‌‌‌‌‌‌‌‌‌برداری، این فرصت را برای سرمایه‌گذاران این حوزه فراهم می‌‌‌آورند که ضمن پوشش ریسک کاهش ارزش دارایی، عواید حاصل از اجاره دارایی را نیز دریافت کنند. امید است که ابزار جدید حوزه مدیریت دارایی در املاک و مستغلات بتواند تجربه موفقی برای سرمایه‌گذاران و موسسان ایجاد کند.

چگونه NFT های املاک و مستغلات Landshare به شما امکان می دهد از دارایی های دنیای واقعی سود کسب کنید

توکن‌های غیرقابل تعویض (NFT) فرصت‌های جدیدی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده‌اند. به عنوان یک طبقه دارایی جدید، پتانسیل جذب میلیاردها سرمایه از بخش های مختلف و متحول کردن مدل کسب و کار خود را با توانمندسازی صاحبان خود دارد.

این هدف از NFT های املاک و مستغلات Landshare است که توسط فناوری توکن سازی دارایی آن طراحی شده است. برای اولین بار در بخش NFT، Landshare دارندگان خود را قادر می‌سازد تا دارایی‌های دنیای واقعی را در بلاک چین داشته باشند و بازدهی تولید کنند.

به این ترتیب، سرمایه‌گذاران می‌توانند با داشتن یک دارایی واقعی، جمع‌آوری درآمد ماهانه، و بازدهی با به دست آوردن LAND NFT، ارزش مضاعف ایجاد کنند. جوایز اضافی می‌تواند تا 40 درصد نرخ درصد اضافی سالانه (APR) باشد.

در مقابل، سرمایه گذاری در بخش سنتی بازده طبقات مختلف دارایی‌های سنتی املاک و مستغلات می تواند سالانه حدود 4 درصد بازده داشته باشد. علاوه بر 40% APY ذکر شده، Landshare NFTs سیستمی را برای کاربران خود فراهم می کند که می تواند پاداش ها را تا 57% افزایش دهد.

این نشان دهنده افزایش 1225 درصدی از نظر سرمایه گذاری معمولی در املاک و مستغلات است. به عنوان یک امتیاز، کاربران می توانند از هزینه های مدیریت، اشخاص ثالث و هزینه های تعمیر و نگهداری صرف نظر کنند و با استفاده از NFT های Landshare، سرمایه گذاری خود را از نظر سرمایه کارآمدتر کنند.

این شرکت قصد دارد با آوردن این دو بخش، مکانیزم جدیدی برای سرمایه گذاری در یک وضعیت واقعی ایجاد کند. این امر باعث می شود سرمایه گذاران در سراسر جهان به بازار دسترسی بیشتری داشته باشند.

در محیط کلان اقتصادی کنونی، با ثبت شاخص قیمت مصرف کننده (CPI) ایالات متحده که بالاترین سطح چند دهه ای را به ثبت رسانده و تورم پایدار را نشان می دهد، ظرفیت سرمایه گذار برای تولید بازده بسیار مهم بازده طبقات مختلف دارایی‌های سنتی خواهد بود. NFT های املاک و مستغلات Landshare در را برای ترکیب دنیای دیجیتال و فیزیکی باز کرده اند.

به حداکثر رساندن پاداش خود با NFT های املاک و مستغلات Landshare

سرمایه گذاری در Landshare با استفاده از بلاک چین می تواند 50 دلار برای شما هزینه داشته باشد، شما می توانید از طریق سرمایه گذاری کسری املاک و مستغلات به ملک دسترسی داشته باشید. به عبارت دیگر، لازم نیست میلیون‌ها دلار را روی یک ملک ریسک کنید، سرمایه‌گذاران می‌توانند سبد املاک و مستغلات خود را متنوع کنند و کسری از دارایی‌های چندگانه دنیای واقعی را در بلاک چین داشته باشند.

علاوه بر این، بازده NFT های املاک و مستغلات Landshare را می توان با مدل Play-to-Earn آن ها ترکیب کرد. این به کاربران امکان می‌دهد تا توکن‌های LAND تولید کنند که با ارتقای ویژگی دیجیتال با منابع ارائه‌شده توسط اکوسیستم Landshare قابل افزایش است.

این مدل Play-to-Earn (P2E) این ویژگی شبیه دنیای واقعی را حفظ خواهد کرد. به این ترتیب، یک مالک می تواند بازده بیشتری برای بهبود و داشتن یک ملک خوب ایجاد کند. P2E آنها را برای انجام این کار تشویق می کند.

این مدل از سازندگان و مدیران بازی های محبوب مانند The Sims پیروی خواهد کرد. این امر مستلزم آن است که مالکان از منابع محدودی برای تولید، تعمیر یا نوسازی املاک خود استفاده کنند و تولید توکن LAND خود را چند برابر کنند.

اکوسیستم Landshare دارای نهادهای خاص خود خواهد بود که منابع، کارخانه چوب، کارخانه آجر، کارخانه بتن و غیره را تولید خواهند کرد. این امر باعث می‌شود که فضای فیزیکی به دنیای دیجیتال وارد شود و مالکان را روی پای خود نگه دارد تا پاداش‌های بیشتری تولید کنند.

راهنمای متنوع‌سازی در سبد دارایی؛ همه تخم مرغ‌هایتان را در یک سبد نگذارید

هر جا پای پول در میان است، ریسک هم وجود دارد. ریسک بخشی جدانشدنی از امور مالی است و در هر سرمایه‌گذاری احتمال ضرر وجود دارد. ریسک را نمی‌توان از بین برد، اما می‌توان آن را طوری تنظیم کرد که با اهداف سرمایه‌گذاریِ فرد مطابقت داشته باشد. تخصیص دارایی و متنوع‌سازی مفاهیمی هستند که نقش مهمی را در تعیین پارامترهای ریسک ایفا می‌کنند. در این مطلب با تکنیک‌های مدرن مدیریت دارایی در سرمایه‌گذاری آشنا می‌شوید.

تخصیص دارایی و متنوع‌سازی چیست؟

دو اصطلاح تخصیص دارایی و متنوع‌سازی غالباً به جای هم به کار می‌روند. با این حال هر یک از آنها به جنبه‌ای تقریبا متفاوت از مدیریت ریسک اشاره دارند.

تخصیص دارایی در راهبرد مدیریت پول، چگونگیِ توزیع سرمایه بین کلاس‌های دارایی متفاوت در یک سبد سرمایه‌گذاری را توضیح می‌دهد، اما تنوع‌سازی، تخصیص سرمایه در تک‌تک آن کلاس‌های دارایی را تشریح می‌کند.

به عنوان مثال فرض کنید ۱۰۰ میلیون تومان پول دارید و ۲۰ میلیون تومان آن را به بازده طبقات مختلف دارایی‌های سنتی خرید بیت کوین اختصاص می‌دهید. در این مثال شما تخصیص دارایی انجام داده‌اید، یعنی مشخص کرده‌اید که چه مقدار پول را به خرید یک دارایی اختصاص دهید. حالا فرض کنید ۸۰ میلیون تومانِ دیگر را سهام می‌خرید. در این صورت علاوه بر تخصص دارایی‌، متنوع‌سازی هم انجام داده‌اید.

هدف اصلی این استراتژی‌ها به حداکثر رساندن سود مورد انتظار و در عین حال کاهش میزان ریسک احتمالی تا پایین‌ترین سطح ممکن است. به طور کلی، این راهبردها باید افق زمانی سرمایه‌گذاری، تحمل ریسک و گاهی شرایط اقتصادی را از منظری گسترده‌تر برای سرمایه‌گذار تعیین کنند.

به بیان ساده‌تر، ایده اصلی راهبردهای تخصیص دارایی و متنوع‌سازی، همان جمله معروف «همه تخم‌مرغ‌هایت را در یک سبد نگذار!» است. ترکیب کلاس‌های دارایی و دارایی‌هایی که با یکدیگر همبستگی و ارتباط ندارند، مؤثرترین شیوه برای ایجاد یک سبد متعادل است.

آنچه سبب می‌شود این دو راهبرد ترکیبی قدرتمند با یکدیگر تشکیل دهند، این است که ریسک نه تنها در بین کلاس‌های دارایی مختلف که درون هر یک دسته دارایی هم توزیع می‌شود. برخی از کارشناسان امور مالی بر این باورند که تعیین راهبرد تخصیص دارایی، ممکن است مهم‌تر از انتخاب تک‌تک سرمایه‌گذاری‌ها باشد.

نظریه سبد (سهام) مدرن

هری مارکوویتز|،

نظریه سبد سهام مدرن (MPT) چارچوبی است که این اصول را از طریق یک مدل ریاضی به شکل رسمی‌تر بیان می‌کند. در سال ۱۹۵۲ هری مارکوویتز (Harry Markowitz) این مدل را در مقاله‌اش معرفی کرد که بعدها برایش جایزه نوبل اقتصاد را به ارمغان آورد.

معمولاً دارایی‌های مختلف به شکل متفاوتی در بازار عمل می‌کنند. ممکن است یک کلاس دارایی در شرایطی از بازار بسیار خوب عمل کند، اما کلاس دارایی دیگری در همین شرایط عملکردی کاملا ضعیف داشته باشد. فرض اصلی این نظریه این است که اگر یک کلاس دارایی عملکرد ضعیفی دارد، می‌توانیم زیان حاصل از آن را با کلاس دارایی دیگری که به خوبی در آن شرایط عمل می‌کند، متعادل کنیم.

به عنوان مثال خیلی اوقات، قیمت بیت کوین و قیمت سهام همبستگی منفی دارند. یعنی وقتی سهام رشد می‌کند، قیمت بیت کوین کاهش می‌یابد و یا بالعکس.

فرض دیگر نظریه سبد سهام مدرن این است که اگر دارایی‌ها را از کلاس‌های دارایی غیرمرتبط با یکدیگر ترکیب کنیم، می‌توانیم نوسانات سبد را کاهش دهیم. این کار باید بازده تعدیل شده ریسک را هم افزایش دهد، یعنی سبدی با همان مقدار ریسک بازده بهتری خواهد داشت. یکی دیگر از فرضیات این نظریه این است که اگر دو سبد سود یکسانی ارائه کنند، هر سرمایه‌گذار عاقلی سبدی را ترجیح خواهد داد که ریسک کمتری دارد.

به بیان ساده‌تر این نظریه می‌گوید:

کارامدترین روش سرمایه‌گذاری، ترکیب دارایی‌های غیر مرتبط با هم در یک سبد دارایی است.

انواع کلاس‌های دارایی و راهبردهای تخصیص

طبقه‌بندی دارایی‌ها در یک سبد از مهمترین نکاتی است که باید آن را در نظر داشت

در یک چارچوب تخصیص دارایی عادی، کلاس‌های دارایی را می‌توان به روش زیر طبقه‌بندی کرد:

• دارایی‌های سنتی: سهام، اوراق بهادار و پول نقد.
• دارایی‌های غیر سنتی: املاک و مستغلات، کالاها، مشتقات، سرمایه‌گذاری در قالب بیمه (نظیر بیمه‌ عمر و …)، سرمایه‌گذاری خصوصی و صد البته دارایی‌های رمزنگاری‌شده و ارزهای دیجیتال.

به طور کلی، دو نوع راهبرد تخصیص دارایی وجود دارد که هر دو از فرضیاتی که در نظریه سبد سهام مدرن تعیین شده است استفاده می‌کنند:

• تخصیص راهبردی یا استراتژیک
• تخصیص تاکتیکی

تخصیص راهبردی دارایی، رویکردی سنتی است که بیشتر برای سبک سرمایه‌گذاری منفعل (Passive) مناسب است. سبدهایی که بر مبنای این راهبرد ساخته می‌شوند، فقط زمانی مجدد متعادل‌سازی خواهند شد که تخصیص‌های اعمال شده روی آن با توجه به افق زمانی سرمایه‌گذار یا میزان ریسک، تغییر کنند.

تخصیص تاکتیکی دارایی برای سبک سرمایه‌گذاری پویا (Active) مناسب‌تر است. در این شیوه سرمایه‌گذار به راحتی می‌تواند سبد دارایی‌اش را روی دارایی‌هایی متمرکز کند که در بازار بهتر عمل می‌کنند. معمولا می‌گویند اگر یک بخش در بازار بهتر عمل می‌کند، ممکن است در دوره زمانی طولانی‌تری به همین عملکرد خوبش ادامه دهد. از آنجا که این شیوه بر مبنای همان اصول تعیین‌شده در نظریه سبد سهام مدرن ایجاد شده است، می‌تواند به سبد تنوع بیشتری ببخشد.

گفتنی است برای متنوع‌سازی به منظور سودآوری بیشتر، نیازی نیست که حتما دارایی‌ها کاملا نامرتبط یا حتی متضاد با هم باشند. فقط نباید کاملا به هم مرتبط باشند.

اجرای تخصیص دارایی و متنوع‌سازی روی یک سبد

یکی از اهداف تنوع‌سازی ایجاد توازن در سبد سرمایه‌گذاری است

حالا بیایید برای درک بهتر، این اصول را روی یک سبد به عنوان نمونه پیاده‌سازی کنیم. فرض کنیم راهبرد تخصیص دارایی‌ که اتخاذ کرده‌ایم به شکل زیر سرمایه ما را بین کلاس‌های دارایی مختلف در سبد تعیین کرده است:

• ۴۰% سرمایه‌گذاری در سهام
• ۳۰% اوراق بهادار
• ۲۰% دارایی‌های رمزنگاری
• ۱۰% پول نقد

حالا فرض کنیم راهبرد تنوع‌سازی را روی ۲۰% سرمایه‌گذاری در دارایی‌های دیجیتال به این شکل اعمال کنیم:

• ۷۰% به بیت کوین اختصاص داده شود.
• ۱۵% ارزهای دارای بیشترین ارزش بازار
• ۱۰% ارزهای دارای ارزش متوسط
• ۵% ارزهای دارای کمترین ارزش بازار

پس از تخصیص سرمایه، باید عملکرد سبد دارایی را به شکل منظم پایش و بررسی کنیم. اگر تخصیص دارایی‌ها تغییر کند، آنگاه باید مجددا در سبد تعادل برقرار کنیم. این بدان معناست که باید دوباره با نسبت‌های دلخواه خرید و فروش دارایی‌ها را برای تنظیم سبد انجام دهیم. برای این کار باید برخی از دارایی‌ها فروخته و برخی دیگر خریداری شوند. البته انتخاب دارایی‌ها کاملا به راهبرد و اهداف سرمایه‌گذاری فرد بستگی دارد.

دارایی‌های دیجیتال از جمله ارزهای دیجیتال، ریسک‌پذیرترین کلاس دارایی به شمار می‌روند. بنابراین سبدی که در مثال تنظیم کردیم بسیار ریسکی به نظر می‌رسد، زیرا بخش قابل‌توجهی از سرمایه را به دارایی‌های رمزنگاری اختصاص داده است.

سرمایه‌گذاری که دوست ندارد ریسک کند، می‌تواند بیشتر سبد دارایی‌اش را به اوراق بهادار اختصاص دهد که کمترین ریسک را در بین کلاس‌های دارایی دارد.

تنوع‌سازی در سبد دارایی‌های دیجیتال

با اینکه به لحاظ نظری تنوع‌سازی باید روی دارایی‌های رمزنگاری‌شده هم انجام شود، اما این را هم باید دانست که شاید چنین کاری در عمل درست از آب در نیاید. دلیلش این است که بازار ارزهای دیجیتال تا حد زیادی به نوسانات قیمتی بیت کوین وابسته است. وقتی همه گزینه‌های موجود در یک کلاس دارایی در سبد به شدت به هم مرتبط هستند، چطور می‌توان سبدی از دارایی‌های غیرمرتبط ایجاد کرد؟ به همین خاطر است که می‌گویند تنوع‌سازی در ارزهای دیجیتال تا حدودی غیرمنطقی است.

البته به ندرت آلت کوین‌های خاصی وجود دارند که همبستگی چندانی با بیت کوین نشان نمی‌دهند و قیمتشان (ولو در یک بازه زمانی خاص) ممکن است تحت‌تأثیر حرکات بیت کوین قرار نگیرد، معامله‌گران باهوش و دقیق از این شرایط به نفع خودشان استفاده می‌کنند و به سود می‌رسند. اما باز هم نمی‌توان گفت این روش‌ها به اندازه راهبردهای مشابهی که همیشه در بازارهای سنتی قابل اجرا هستند تداوم خواهند داشت.

با این حال می‌توان این فرض را مطرح کرد که وقتی این بازار به بلوغ رسید، می‌توانیم از یک رویکرد نظام‌مندتر برای متنوع‌سازی روی سبد دارایی‌های رمزنگاری استفاده کنیم. بی‌تردید تا آن زمان این بازار راهی طولانی در پیش دارد.

مشکلات مربوط به تخصیص دارایی

با اینکه توانایی این روش را نمی‌توان نادیده گرفت، اما برخی از راهبردهای تخصیص دارایی ممکن است برای بعضی از سرمایه‌گذاران و سبدهای دارایی خاص مناسب نباشند.

تدوین یک برنامه راهبردی می‌تواند نسبتا ساده باشد، اما اجرای آن بسی مهم‌تر است. اگر سرمایه‌گذار نمی‌تواند تعصباتش را کنار بگذارد، نباید انتظار سودآوری فوق‌العاده از یک سبد دارایی را داشته باشد.

مشکل احتمالی دیگر این است که برآورد کردن تحمل ریسک از قبل، برای سرمایه‌گذار (مخصوصا تازه‌کارها) کار دشواری است. بعد از یک دوره مشخص زمانی، هنگامی که سرمایه‌گذاری‌ها ثمر می‌دهند، این سرمایه‌گذار ممکن است به این نتیجه برسد که باید ریسک کمتر (یا بیشتری) را می‌پذیرفت.

جمع‌بندی

تخصیص دارایی و تنوع‌سازی مفاهیمی بنیادین از مدیریت ریسک هستند که هزاران سال در امور مالی ما وجود داشته‌اند. این دو مفهوم از مفاهیم اصلی راهبردهای مدیریت نوین سبد دارایی نیز هستند.

هدف اصلی از تدوین یک راهبرد تخصیص دارایی به حداکثر رساندن سود مورد انتظار و در عین حال کاهش میزان ریسک به پایین‌ترین سطح ممکن است. توزیع ریسک بین کلاس‌های دارایی ممکن است کارآمدی سبد دارایی را افزایش دهد. از آنجا که آلت کوین‌ها در بازار همبستگی زیادی با بیت کوین دارند، راهبردهای تخصیص دارایی باید روی سبد دارایی‌های رمزنگاری با احتیاط بیشتری اعمال شود.